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Registro único de alquiler de viviendas turísticas
El Tribunal Supremo (TS) ha estimado parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana contra el RD 1312/2024, que regula el procedimiento del Registro único de arrendamientos y crea la Ventanilla única digital de arrendamientos para recoger e intercambiar datos sobre los alquileres de corta duración (como los turísticos).
El punto clave era si el Estado tenía “título competencial” (es decir, base constitucional) para imponer un registro único a nivel estatal. El TS analiza varias posibles bases y las va descartando una a una. Primero, rechaza que encaje en la competencia estatal sobre legislación civil y ordenación de los registros (Constitución, art. 149.1.8), porque no se está inscribiendo un contrato de alquiler ni cargas sobre la propiedad para que tengan efectos frente a terceros. Según el TS, aquí lo que se crea es un registro sobre inmuebles (o partes de inmuebles) que sirve para obtener un número de registro imprescindible para poder anunciar el alquiler en plataformas online. Y eso, dice el tribunal, no es “un registro público” de los que cubre ese artículo.
Tampoco le vale al TS el argumento de la igualdad básica de los españoles (Const art. 149.1.1), porque la norma no se limita a fijar unas condiciones mínimas, sino que regula de forma muy detallada un registro nacional pensado para dar información a las Administraciones. Y también descarta que sea una simple medida de bases o coordinación económica (Const art. 149.1.13), ya que se superpone a los registros autonómicos existentes con una regulación exhaustiva. Ni siquiera lo justifica como estadística estatal (Const art. 149.1.31), porque el procedimiento del registro no está directamente relacionado con esa finalidad.
Ahora bien, el TS sí admite que el Estado puede regular la Ventanilla única digital, la coordinación entre ventanillas y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas online, incluyendo fines estadísticos, apoyándose en la Const arts. 149.1.13 y 149.1.31.
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Nulidad de las cláusulas de duración y preaviso excesivo en contratos de tracto sucesivoEste caso trata de un contrato típico de “mantenimiento preventivo” de ascensores, de esos que no se cumplen en un solo día, sino que se van prestando mes a mes (lo que en Derecho se llama un contrato de tracto sucesivo). Una empresa de mantenimiento demandó a una comunidad de propietarios porque esta decidió dar por terminado el contrato antes de que se acabara el plazo pactado. La empresa reclamaba dos cosas, por un lado, que se le pagaran facturas que estaban pendientes; y, por otro, una indemnización por “romper” el contrato antes de tiempo. El conflicto giraba sobre dos cláusulas del contrato donde una fijaba una duración de 3 años y otra obligaba a avisar con 180 días (seis meses) de antelación si se quería poner fin al contrato. La comunidad defendía que esas condiciones eran abusivas tratándose de un consumidor (en este caso, la propia comunidad). En primera instancia, el juzgado dio la razón a la empresa por lo que condenó a la comunidad a pagar tanto la indemnización por la resolución anticipada como las facturas pendientes (además de intereses y costas). Sin embargo, en apelación la Audiencia Provincial de Málaga cambió el criterio, declaró nulas por abusivas la cláusula de duración de 3 años y la de preaviso de 180 días. ¿Consecuencia práctica? Si esas cláusulas no valen, la empresa no puede apoyarse en ellas para exigir una penalización o indemnización por haber terminado antes el contrato. Aun así, la comunidad sí debe pagar lo que realmente debía, las facturas pendientes por servicios ya prestados. El Tribunal Supremo confirmó este resultado, las cláusulas de duración y preaviso se consideran nulas, no procede indemnización por acabar el contrato antes de tiempo, y solo se deben las facturas impagadas.
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